Dożywocie. Co trzeba wiedzieć przed przepisaniem mieszkania na kogoś innego?

Umowa dożywocia to rozwiązanie prawne uregulowane w Kodeksie cywilnym (art. 908-916). W ramach tej umowy właściciel nieruchomości (nazywany dożywotnikiem) przenosi jej własność na inną osobę, a ta osoba zobowiązuje się zapewnić dożywotnikowi dożywotnie utrzymanie.

Co ważne, z chwilą podpisania aktu notarialnego, własność nieruchomości natychmiast przechodzi na nabywcę. Dożywotnik przestaje być właścicielem, ale otrzymuje w zamian prawo do określonych świadczeń do końca życia.

Co obejmuje dożywotnie utrzymanie?

Jeśli w umowie nie określono inaczej, dożywotnie utrzymanie obejmuje:

• przyjęcie dożywotnika jako domownika,
• zapewnienie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
• zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnacji w chorobie,
• sprawienie pogrzebu odpowiadającego lokalnym zwyczajom po śmierci dożywotnika.

Zakres świadczeń można dostosować w umowie do indywidualnych potrzeb i oczekiwań stron.

Najważniejsze cechy umowy dożywocia

1. Forma umowy: umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego, inaczej będzie nieważna.
2. Kto może być stroną umowy?
   • Dożywotnikiem (zbywcą nieruchomości) może być tylko osoba fizyczna lub kilka osób (np. małżeństwo).
   • Nabywcą może być dowolna osoba fizyczna, osoba prawna lub inny podmiot – nie musi być to osoba spokrewniona z dożywotnikiem.
3. Charakter odpłatny: umowa dożywocia jest umową odpłatną – dożywotnik otrzymuje konkretne świadczenia w zamian za nieruchomość. To odróżnia ją od zwykłej darowizny.
4. Brak zachowku: nieruchomość przekazana w drodze umowy dożywocia nie wchodzi do masy spadkowej i nie podlega roszczeniom o zachowek ze strony spadkobierców. Jest to istotna różnica w porównaniu z darowizną.
5. Odpowiedzialność nabywcy: obowiązek zapewnienia utrzymania przechodzi na każdego kolejnego właściciela nieruchomości, jeśli nabywca zdecyduje się ją sprzedać.
6. Niezbywalność prawa dożywocia: prawo dożywocia jest osobiste, nie można go sprzedać ani przekazać innej osobie. Wygasa najpóźniej z chwilą śmierci dożywotnika.
7. Wpis do księgi wieczystej: prawo dożywocia może zostać wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, ale nawet bez takiego wpisu jest skuteczne wobec każdego kolejnego właściciela.
8. Podatki: nabywca nieruchomości na podstawie umowy dożywocia musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości, niezależnie od stopnia pokrewieństwa między stronami.

Biznesmama

Lidl chyba oszalał. Od czwartku kultowa huśtawka dla dzieci w mega promocji

Możliwość zmiany lub rozwiązania umowy

Co, jeśli relacje między stronami się popsuły? W takiej sytuacji:

• Sąd może na żądanie jednej ze stron zamienić uprawnienia z umowy dożywocia na dożywotnią rentę, gdy między dożywotnikiem a nabywcą wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od nich dalszego pozostawania w bezpośredniej styczności.
• Dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na rentę, jeśli zobowiązany zbył nieruchomość.
• Rozwiązanie umowy dożywocia przez sąd jest możliwe tylko w wyjątkowych przypadkach. Warto pamiętać, że nie zawsze skutkuje to automatycznym powrotem własności nieruchomości do dożywotnika.

Dożywocie a służebność mieszkania – istotne różnice

Dożywocie często bywa mylone ze służebnością mieszkania, ale są to dwie różne instytucje prawne:

• Zakres obowiązków: umowa dożywocia nakłada na nabywcę szeroki obowiązek zapewnienia utrzymania (wyżywienie, opieka), podczas gdy służebność mieszkania daje uprawnionemu jedynie prawo do korzystania z określonych pomieszczeń w nieruchomości.
• Zachowek: umowa dożywocia co do zasady wyłącza nieruchomość spod roszczeń o zachowek, natomiast nieruchomość obciążona służebnością mieszkania może podlegać takim roszczeniom.